Sąd Najwyższy w postanowieniu z 25 lutego 2026 r., sygn. I CSK 41/25, potwierdził istotne stanowisko dotyczące odszkodowań za nieruchomości znajdujące się w obszarach ograniczonego użytkowania.
Właściciel może dochodzić odszkodowania nie tylko za konieczność wykonania dodatkowych zabezpieczeń, takich jak izolacja akustyczna budynku. Sam spadek wartości rynkowej nieruchomości związany z objęciem jej obszarem ograniczonego użytkowania może stanowić szkodę podlegającą kompensacji.
Stanowisko to pozostaje zgodne z kierunkiem przyjętym wcześniej przez siedmioosobowy skład Sądu Najwyższego.
Szkodą może być już utrata wartości rynkowej
Utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania może istotnie wpłynąć na sytuację właściciela nieruchomości.
Potencjalny nabywca może być mniej zainteresowany zakupem domu czy mieszkania znajdującego się w pobliżu lotniska albo innego obiektu generującego ponadnormatywny hałas.
W konsekwencji wartość rynkowa nieruchomości może spaść.
Sąd Najwyższy potwierdził, że taki uszczerbek może podlegać naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 Prawa ochrony środowiska.
Nie trzeba ograniczać się do konkretnych zakazów lub nakazów
Istotne jest również to, że spadek wartości nieruchomości nie musi być w każdym przypadku bezpośrednio powiązany z jednym konkretnym ograniczeniem wskazanym w uchwale tworzącej OOU.
Znaczenie może mieć już sam fakt objęcia nieruchomości obszarem, jeżeli prowadzi on do rzeczywistego pogorszenia jej sytuacji rynkowej.
Nie oznacza to jednak automatycznego prawa do odszkodowania każdego właściciela nieruchomości znajdującej się w granicach OOU.
Trzeba wykazać rzeczywisty uszczerbek.
Kluczowa jest opinia dotycząca wartości nieruchomości
W praktyce podstawowym dowodem będzie zazwyczaj opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
Należy ustalić, jaka byłaby wartość nieruchomości, gdyby nie została objęta obszarem ograniczonego użytkowania, i porównać ją z aktualną wartością rynkową.
Różnica może stanowić szkodę majątkową.
Przy wycenie trzeba oczywiście oddzielić wpływ OOU od innych czynników rynkowych, takich jak ogólne zmiany cen nieruchomości czy stan techniczny budynku.
Możliwe są dwa różne rodzaje roszczeń
Właściciel może mieć jednocześnie do czynienia z dwoma różnymi uszczerbkami.
Pierwszym jest spadek wartości nieruchomości.
Drugim mogą być konieczne wydatki na dostosowanie budynku do zwiększonych wymagań, przykładowo poprzez wykonanie odpowiednich zabezpieczeń akustycznych.
W rozpoznawanej sprawie zaakceptowano również roszczenie związane z nakładami potrzebnymi do rewitalizacji akustycznej nieruchomości.
Nie należy więc automatycznie traktować obu kategorii szkody jako wzajemnie się wykluczających.
Warto badać oba składniki szkody
W sprawach dotyczących nieruchomości znajdujących się w pobliżu lotnisk czy innych obiektów powodujących ponadnormatywne oddziaływania nie powinno się ograniczać analizy wyłącznie do kosztów wymiany okien lub dodatkowej izolacji.
Trzeba również ustalić, czy sama nieruchomość straciła na wartości wskutek objęcia jej OOU.
Postanowienie I CSK 41/25 wzmacnia stanowisko, zgodnie z którym taki spadek wartości może stanowić samodzielną szkodę majątkową podlegającą naprawieniu.
Źródło: Sąd Najwyższy, postanowienie z 25 lutego 2026 r., sygn. I CSK 41/25.